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《金陵房地产法律快讯》

摘要：房屋已经过建筑工程竣工验收备案，且已办理整体交付手续，但在交付后发现房屋主体结构不满足规范要求，并严重影响买受人的正常经营使用。商品房交付行为的法律认定及责任承担问题，本文以案例方式予以分析研究。

关键词：商品房销售合同 商品房交付 司法鉴定 延期交付 违约金

一、案例名称

YY银行股份有限公司南通市分行与南通DD置业有限公司商品房销售合同纠纷案

案号：江苏省南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初659号

原告：YY银行股份有限公司南通市分行

委托诉讼代理人：李燚、李平，北京中银（南京）律师事务所律师

被告：南通DD置业有限公司

委托诉讼代理人：陶某某，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师

二、办案要旨

      1、虽然案涉房屋已取得《建筑工程竣工验收备案证明书》，满足合同约定的交付条件，且开发商已完成案涉房屋的整体交付手续，但在交付后房屋主体结构经检验不满足规范要求，并严重影响买受人的正常经营使用。因此，双方仅是完成了形式上的交付，案涉房屋并未达到合同约定的使用条件。买受人主张开发商支付逾期交房违约金并无不当，法院予以支持。

       2、根据合同约定，交付房屋逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，开发商需向买受人支付合同价款30%的违约金计5460万元。开发商抗辩称买受人的违约金请求畸高，依法不能得到支持。违约金作为承担民事责任的方式，是守约方通过合同获得利益的一种重要补救措施，具有补偿性和惩罚性，基本性质是补偿性，应当相当于因违约所造成的损失。考虑买受人因确认质量问题、主张相关权利期间无法使用案涉房屋所造成的损失，参照同区位、同面积商品房的租金，合同约定的违约金并不过分高于实际损失，开发商抗辩不成立，买受人关于5460万元违约金的诉讼请求，法院予以支持。

       3、对于延迟交房期间及整改、修复期间的房屋租金损失，双方并不存在相关的约定。对延迟交房期间的房屋租金损失，实质上是包含在逾期交房的损失赔偿之内的，属于因开发商违约所造成的损失，不宜重复计算。对整改、修复期间的房屋租金损失，实质上应是有关修复的其他损失。考虑买受人主张修复的合理期限及修复工期等影响使用的期间，参照同区位、同面积商品房的租金，酌定按每月680000元计算12个月计816万元。

三、案情简介

      被告DD公司以出让方式取得坐落于崇川区西南侧地块的国有土地使用权，经批准被告在上述地块建设的商品房项目为DD大厦。

      2012年1月6日，原告YY银行股份有限公司南通市分行（买受人）与被告DD公司（出卖人）签订合计五份《商品房买卖合同》，涵盖DD大厦南北楼整体，房屋面积合计15127.97平方米，房屋总价1.82亿元。

合同约定：

      1、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；

      2、如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付合同价款10%的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，且出卖人需向买受人支付合同价款30%的违约金；

      3、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件并签署房屋交接单；

      4、出卖人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担质量保修责任。质量保修范围包括地基基础工程，主体结构工程，屋面防水工程，有防水要求的厨房、卫生间、房间和外墙面的防渗漏等。如出现施工质量缺陷或施工质量隐患，则必须履行保修义务；

      5、约定的质量保修期为：地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，土建工程为2年。质量保修期自工程交付完毕之日起计算。

      2012年11月23日，案涉DD大厦通过竣工验收，2013年1月8日，取得《建筑工程竣工验收备案证明书》。原、被告自2013年1月1日起开始办理交接手续，至2013年2月4日原、被告完成全部房屋交付手续。2013年5月30日完成DD大厦的产权初始登记，原告陈述在2013年6月30日取得房屋产权证，并于次日取得土地使用权证。DD大厦现由原告实际控制，目前处于毛坯未装修状态。

      房屋交付后，被告向原告提出房屋存在渗漏、抗震、楼板厚度等问题，并形成有关纪要和补充协议，但未能解决而成讼。

      原告邮储银行向法院提出诉讼请求：

      1、判令被告向原告支付逾期交房违约金5460万元，并按中国人民银行同期同类银行贷款利率自判决确定给付之日起至实际付清之日止向原告支付利息;

      2、判令被告对涉案房屋进行限期整改修复;

      3、判令若被告未能在规定期限内完成整改和修复并验收合格，则被告应向原告支付整改和修复费用（以整改修复造价评估为准）;

      4、判令被告赔偿延期交房期间（从2013年1月1日起暂计算至起诉之日止，应计算至一审判决之日止）以及整改修复期间的房屋租金损失2451万元;

      5、请求判令被告承担案件受理费用、保全费用、鉴定评估费用。

      诉讼中，针对当事人争议的质量问题，依原告申请对房屋结构抗震性能、加固设计方案及造价等进行鉴定。

      2016年11月23日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司就DD大厦结构抗震性能作出司法鉴定意见书，鉴定意见为:本工程主体结构的结构布置、配筋构造以及轴压比等抗震构造措施满足相关规范要求，在多遇地震作用下，其主体结构承载力和变形满足相关规范要求，结构构件处于弹性受力状态，此时，钢筋存在强屈比小于1.25，超屈比大于1.3的问题对主体结构的抗震性能没有影响；但是，在设防地震和罕遇地震作用下，部分框架梁和框架柱出现塑性铰，上述钢筋性能问题对主体结构的框架部分的抗震性能有一定的不利影响，主要表现在：在设防和罕遇地震作用下，部分框架梁和框架柱出现塑性铰，相应截面的钢筋已经进入塑性阶段，钢筋性能问题导致塑性铰没有足够的转动能力与耗能能力，不能保证“中震可修、大震不倒”的抗震设防目标，不满足规范要求。

      2017年12月14日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司出具南通市崇川区姚港路50号DD大厦抗震加固设计方案司法鉴定报告，对案涉房屋制定了抗震加固设计方案。

      原告申请对南通市崇川区姚港路50号DD大厦按照前述抗震加固设计方案司法鉴定报告施工的工程造价进行鉴定。2018年7月20日，建业恒安工程管理股份有限公司出具DD大厦抗震加固工程造价鉴定报告，鉴定结果：鉴定总价8760416.02元（含税）。

四、律师谋略

        本案我方作为原告代理律师，发现案件存在以下难点：

（1）该案件为通过招投标方式获取，从接案过程来看，就有较大难度。

（2）案涉商品房销售合同标的额较大，为1.82亿元。委托人诉求较高，希望获得的违约索赔金额较大，约8000万元。较之总房款，该巨额索赔能否实现，案件代理确有难度。

（3）案涉项目已竣工验收通过，且案涉商品房已完成交付。主张巨额的延期交房违约金，能否得到法院支持，案件代理有难度。

（4）案件涉及较为专业的建筑学知识，涉及到很多的建筑规范，案件代理有难度。

      我们在研究案情后，联系了相关建筑行业专业人士进行共同研究论证，之后在庭审过程中又进一步申请了专家辅助人参与诉讼，并在诉讼过程中按照司法鉴定三步走的策略，先后申请进行了以下鉴定程序：DD大厦结构抗震性能司法鉴定、抗震加固设计方案司法鉴定、抗震加固设计方案施工工程造价司法鉴定。

      通过不懈努力和坚持，最终7000多万元的诉讼请求获得法院支持，委托人给予代理律师高度评价。且双方均服判，均未上诉，案件判决生效。

五、案件结果

      最终，江苏省南通市崇川区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十六条规定，判决如下：

       一、被告南通DD置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告YY银行股份有限公司南通市分行逾期交房违约金5460万元；

      二、被告南通DD置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告YY银行股份有限公司南通市分行修复等费用8760416.02元、其他损失816万元；

       三、驳回原告YY银行股份有限公司南通市分行的其他诉讼请求。

该案件双方均服判，均未上诉，案件判决生效。

六、实务经验总结

1、对证据的研判，较为充分。

      举例，仅就抗震钢筋问题，我们的相关证据的研判包括但不限于：

      第一，设计图纸的要求。抗震等级为一、二、三级的框架和斜撑构件（含梯段），其纵向受力钢筋采用普通钢筋时，钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25；钢筋的屈服强度实测值与屈服强度标准值的比值不应大于1.30，且钢筋在最大拉力下的总伸长率实测值不应小于9%。

      第二，江苏省住建厅组织的专家抗震咨询意见。研判结论为：该工程未按设计要求采用带“E”钢筋，且较多钢筋不满足屈强比。根据检测结果确定具体加固方案。

第三，南通市建设局调查意见。查明“建设单位未能按设计图纸要求对部分所用钢筋进行抗震性能（强屈比、超屈比、最大力下总伸长率）的检测、验收。

第四，南京市建筑设计研究院有限公司的说明，明确“工程中所用钢筋未进行抗震钢筋性能检测”。

      第五，南通市建设局《关于对DD大厦有关问题的回复意见》，证明“建设单位未能按设计图纸要求对部分所用钢筋进行抗震性能（强屈比、超屈比、最大力下总伸长率）的检测、验收。监理项目部未按图实施监理检查。”

      第六，南通市建设局组织的专家论证意见。研判结论：本工程实际使用的部分钢筋抗震延性指标未达到设计与现行规范要求，属工程质量问题。应对验算不满足的结构构件采取加强措施，对框架结构（南楼）采取必要的提高延性的措施。

2、对建筑行业规范的研究，较为充分。

      举例，仅就建筑混凝土施工及抗震钢筋问题，我们对建筑行业规范的研究，包括但不限于：

      第一，《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010。该规范2010年5月31日发布，2010年12月1日实施。其中，3.9.2 混凝土结构材料应符合下列规定：抗震等级为一、二、三级的框架和斜撑构件（含梯段），其纵向受力钢筋采用普通钢筋时，钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25；钢筋的屈服强度实测值与屈服强度标准值的比值不应大于1.30，且钢筋在最大拉力下的总伸长率实测值不应小于9%。

      第二，《钢筋混凝土用钢 第2部分：热轧带肋钢筋》GB 1499.2-2007。该规范2007年8月14日发布，2008年3月1日实施。其中，前言明确说明“本标准为条文强制性标准，其中6.4.1条、7.3.5条、7.4.2条、7.5条、表3的尺寸a、b和附录C为非强制条款，其余均为强制条款。”7.3.3 有较高要求的抗震结构适用牌号为：在表1中已有牌号后加E（例如：HRB400E、 HRBF400E）的钢筋。该类钢筋除应满足以下a)、b)、c)的要求外，其他要求与相应的已有牌号钢筋相同。a）钢筋实测抗拉强度与实测屈服强度之比R°m/R°el不小于1.25。b）钢筋实测屈服强度与表6规定的屈服强度特征值之比R°el/Rel不大于1.30。c）钢筋的最大力总伸长率Agt不小于9%。注：R°m为钢筋实测抗拉强度；R°el为钢筋实测屈服强度。

      第三，《混凝土结构工程施工质量验收规范》（2010版）GB50204-2002局部修订。其中，5.2.1 钢筋进场时，应按国家现行相关标准的规定抽取试件作力学性能和重量偏差检验，检验结果必须符合有关标准的规定。条文说明明确：钢筋对混凝土结构的承载能力至关重要，对其质量应从严要求。本次局部修订根据建筑钢筋市场的实际情况，增加了重量偏差作为钢筋进场验收的要求。并明确：本规范中，涉及原材料进场检查数量和检验方法时，除有明确规定外，均应按以上叙述理解、执行。本条文强制性条文，应严格执行。

      第四，《混凝土结构工程施工质量验收规范》（2010版），其中，5.2.2 对有抗震设防要求的结构，其纵向受力钢筋的性能应满足设计要求；当设计无具体要求时，对按一、二、三级抗震等级设计的框架和斜撑构件（含梯段）中的纵向受力钢筋应采用HRB335E、HRB400E、HRB500E、HRBF335E、HRBF400E或HRBF500E钢筋，其强度和最大力下总伸长率的实测值应符合下列规定：钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25；钢筋的屈服强度实测值与屈服强度标准值的比值不应大于1.30；钢筋的最大力下总伸长率不应小于9%。并明确：牌号带“E”的钢筋是专门为满足本条性能要求生产的钢筋，其表面轧有专用标志。本条为强制性条文，应严格执行。

3、对同类型判例的研究，较为充分。

      虽然同类型判例（关于抗震问题导致的延期交付）几乎没有，不过代理人还是找到了相关判例，能够证明：承包人交付的建设工程应符合合同约定的交付条件及相关工程验收标准。工程实际存在明显的质量问题，承包人以工程竣工验收合格证明等主张工程质量合格的，人民法院不予支持。

      并且，该判决为最高人民法院公报案例，案例名称为：江苏南通二建集团有限公司与吴江恒森房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案。

4、对案件代理过程的孜孜以求。

      本案一审程序，经历了两年多时间，之所以如此漫长，主要原因是案件涉及到三项司法鉴定，分别为：DD大厦结构抗震性能司法鉴定、抗震加固设计方案司法鉴定、抗震加固设计方案施工工程造价司法鉴定。

      每一次鉴定申请前，代理人对司法鉴定的必要性、可行性和有效性进行论证，提出书面鉴定申请。法院接受并同意司法鉴定后，在司法鉴定报告初稿出来之后，认真研究并提出书面意见。在司法鉴定报告正式稿出来之后，进一步研读并提出书面质证意见供法庭参考。

      对案件代理过程的孜孜以求，并在建筑行业专业人士以及专家辅助人的帮助下，使得法院合议庭对较为专业的建筑法律问题以及代理律师的专业意见，能够准确把握，最终依法判决，支持了委托人的几乎全部诉讼请求。

      代理人圆满完成代理工作，获得当事人高度认可。过程中的代理经验，也希望能够给同事、同行带来一些启发和帮助，也为律师行业健康发展贡献微薄之力。