2025年6月19日，北京中银（南京）律师事务所高级合伙人李平律师开展中银大讲堂之《以房抵债纠纷裁判规则及攻防策略》主题培训。相关培训内容，李平律师整理为文字版供大家参考、交流。

【前言】以房抵债或者以房抵工程款协议，实质是以物抵债，当事人达成的协议，此类协议便于及时化解矛盾，解决经济纠纷，减少司法资源的占用，在实践中，当事人往往因为多种法律关系产生以物抵债协议，比如，民间借贷纠纷、买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、股权转让合同纠纷等等，为了以上纠纷能够正常履行提供担保，或者能够及时清偿债务，当事人经过协商，进而产生以物抵债协议。

以当事人达成以物抵债协议的时间节点为标准，可对以物抵债协议进行不同区分，在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议具有担保性质，可称为担保型以物抵债，《民法典合同编通则若干解释》第28条作出规定；在债务履行期限届满后达成的以物抵债协议以清偿债务为目的，可称为清偿型以物抵债，司法解释第27条对其作出规定。

截止2025年5月19日，笔者检索依据该两条司法解释的规定作出的裁判案例共450个，不含仲裁、公告及调解案件，涉及的行业主要是房地产和建筑业，常用“以房抵债”“顶账协议”“以房抵工程款协议”等形式体现，为了精准厘清此类纠纷的司法裁判规则，笔者在房地产和建筑行业框架内，进一步检索司法解释第二十七条的案例共129条，第二十八条的案例共22条，本文拟对该151条生效裁判进行分析、整理、归纳裁判规则，并从律师角度浅谈诉讼策略，供同行和当事人参考。

此类纠纷因协议的效力、基础法律关系、新旧债务的履行、债权人的选择权等案件事实需要查明和认定，属于疑难复杂案件。经过分析，依据第27条司法解释裁判案件的发改率为20.61%，超过二审案件总数的1/5。

一、裁判规则

1、协议是否有效，是法庭首先要审查的对象。关于协议效力的问题注意一下四个方面。

首先，约定流质条款无效。《抵账协议》约定房屋所有权的转让自此协议生效时成立的约定因违背物权法定原则，属于无效条款，不影响其他条款效力，见兰州中院改判案例（2023）甘01民终9878号。

其次，因流质条款无效，法院向当事人提示应按原债权债务关系提起诉讼，当事人拒绝变更诉讼请求的，被驳回起诉，见宁波市中院案例（2024）浙02民终420号。

再次，协议存在无权处分，且债权人不符合善意取得的情况下，抵债房对于房屋的共有权人不发生效力。债务人在以房抵债时，房屋的价格明显低于市场价，且未取得房屋共有权人的授权，债权人要求以物抵债的请求被驳回，见武汉中院的案例（2024）鄂01民终15488号。

最后，债权未到期，抵债金额无法确定，抵债协议也无效。在债务履行届满前作出以房抵债的约定，由于债权金额不确定，抵债房无法确定等因素，抵债协议无效。见湖南永州市案例（2023）湘1103民初6907号

2、协议的基础法律关系也是审查重点。双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期债务人难以清偿债务时，通过将债务人所有的商品房出售给债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，双方达成的商品房买卖合同法律关系合法有效，见最高院第72号指导案例（2015）民一终字第180号。

是抵债还是债权转让，应综合判断。应当以词句的通常含义为基础，结合相关条款、合同的性质和目的、习惯以及诚信原则，参考缔约背景、磋商过程、履行行为等因素确定争议条款的含义。首先，协议名称为《抵债协议》，并非《债权转让协议》，其次，协议内容为以该房屋偿还欠付的工程款，并非债权人受让上述债权；最后，债权转让需要通知债务人，见武汉中院案例（2024）鄂01民终11583号。

3、达成抵债合意，才能形成抵债效果。债的更改需要当事人有明确消灭旧债的合意。本案中，债务人并未举示证据证明双方明确约定以案涉房屋抵在债务人公司员工名下的方式消灭双方原来的债权债务。见重庆五中院案例（2024）渝05民终1916号。

4、抵债房信息要明确。抵债协议如果没有明确抵债房具体信息，包括栋号、层数、房号、建筑面积、价格等核心要素，将导致抵债协议无法履行。虽然双方在工程承包合同中约定以房抵债条款，但是没有约定抵债房的具体信息，无法认定抵债金额，导致抵债条款无法履行，债权人只能选择要求债务人支付工程款的请求，见西双版纳傣族自治州中院案例（2025）云28民终325号。

5、新债旧债的选择权，注意以下五种案情。

如果新债不能履行，债权人可以要求债务人承担违约责任。债务人与其配偶离婚在法院达成民事调解书，约定，登记在债务人名下的涉案房屋归配偶所有，但未交付，后债务人与债权人又达成抵债协议，约定，以案涉房屋抵债，配偶申请执行该房屋，债权人起诉撤销法院调解书，法院认为《抵债协议》仅是可以引起物权变动的原因，其确认的是原、被告之间的债权，不能直接认定物权的归属，故不能依据该《抵债协议》认定债权人对案涉房屋享有所有权，见银川中院案例（2024）宁01民终2758号。

即便在另案生效的裁判中认定以房抵债的房屋已经交付，完成抵债义务，但是如果未过户，债权人另诉旧债，不构成重复起诉。以房抵债协议系合同行为，双方并未办理所有权转移登记，不产生物权变动效力，见天津三中院案例（2024）津03民终3643号。

三方签订以房抵债协议约定，由第三人向债权人交付房屋，在第三人未履行协议情形下，旧债的债务人仍然负有还款义务。旧债债务人认为，原告起诉主体不适格，应起诉第三人，没有法律依据，见西宁市中院案例（2024）青01民终771号。

选择旧债执行未果，不得再要求债务人履行新债，见龙港市法院案例（2023）浙0383民初2732号。

抵债房屋价值大幅下降，债权人不能选择货币支付抵债款。债权人在双方明确约定抵债房屋具体信息后，以抵债房屋价值下降，难以变现为由，要求债务人支付工程款，没有得到法院支持，见牡丹江市中院案例（2024）黑10民终243号。

6、选择权的条件，注意以下三种案情。

协议中明确约定了抵顶工程款的两套房屋的坐落地址、抵顶工程款的金额，且经查询，该两套房产登记于债务人名下，也不存在查封、抵押等客观不能履行的障碍，对债权人要求解除协议并选择要求债务人支付该抵房协议对应的工程款，法院不予支持。见天津三中院案例（2024）津03民终5286号。

抵债房屋已因债务人原因被查封，债权人现已在客观上无法通过签订购房合同而获得案涉房屋的所有权。在新债务未能履行的情况下，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以新债协议无效、被撤销或被解除为前提。见武汉中院案例（2024）鄂01民终8959号。

旧债属于某公司，即便原告系某公司大股东和法定代表人，在没有债权转让证据情况下，旧债权属于某公司，原告不享有旧债权益，见六安市案例（2024）皖1503民初10003号。

7、抵债房已经办理预告登记，工抵房人的权利优先于其他债权人。

多方当事人经过协商，以徐某作为购买方，购买广某名下房产，抵销各方当事人的债权和债务，2022年1月29日徐某和广某签订《商品房买卖合同（预售）》一份，徐某付清全部房款，2023年5月10日涉案房屋办理预告登记，预告登记权利人：徐某，义务人：广某，2023年8月14日，广某破产（泰州试行个人破产制度），庭审查明，涉案房屋已经具备交付条件，徐某装修房屋并实际占有。法院认为，徐某对案涉房屋享有的请求权已经物权化，徐某享有的权利具有对抗其他债权人、优先破产债权的效力，徐某实际不是工抵房的债权人，而是房屋的购买人，法律并未授权管理人有任意解除权，见泰州中院案例（2025）苏12民终998号和象山县法院案例（2023）浙0225民初5745号。

8、合同解除权。双方达成以房屋抵债的《商品房买卖合同》后，如果债务人未按照合同约定，按期交房，债权人有解除合同的权利。即便债权人占有房屋，但债务人未按照合同约定办理所有权登记，购房人有仍权按照合同约定解除合同，要求债务人退还房款，并承担违约责任，见新疆高院伊犁分院案例（2025）新40民终332号和鞍山市案例（2024）辽0303民初3298号。

9、债权人存在过错，赔偿损失的请求被驳回。双方在签订协议时，房屋已经被查封，导致协议无法履行，债权人的利息请求被驳回，见郑州中院案例（2024）豫01民终7511号。

10、优先受偿权注意时效。以房抵工程款协议被解除后，债权人主张工程款优先受偿权，超过法律规定的18个月期限，被驳回，见颍上县法院案例（2024）皖1226民初3884号。

二、债权人诉讼策略

1、不要在协议中约定“协议成立后所有权转让”或者“到期不还款所有权转让”等条款，这些约定因违反“禁止流押”规定，属于无效条款。如果抵债协议无效，法院释明原告应按照原来基础法律关系变更诉讼请求，当事人要及时回应。

2、以物抵债协议签订前，债权人应第一时间了解房屋上有没有其他权利，是否被查封、冻结，是否被其他人占有使用，是否存在其他他项权，债权人是否符合善意取得原则，债务人是否无权处分，否则，协议签订后无法履行，债权人也要承担一定的责任。

3、双方需要达成抵债合意，签订书面抵债协议，或者掌握抵债证据，如果没有证据，达不到消灭与债权人之间的债务的法律效果。

4、签订以房抵债协议时注意，需要明确房屋的具体信息，包括但不限于栋号、层数、房号、建筑面积、楼层、单价总价、公摊面积等要素，避免无法确定具体的抵债房，无法履行抵债约定，如果发包人又挪用工程款，即使债权人有新旧两个债务的选择权，将面临房子拿不到，工程款也无法收回的局面。

5、签订以房抵债协议拿房后，尽快办理预告登记、网签备案等手续并入住，享有物权期待权，享有可以对抗其他抵押权、工程款请求权等超级优先权。

6、债权人和债务人签订《以房抵债协议》后，即使债权人拿到债务人的产权证，不等于交付，不等于抵押，不等于为债务清偿提供担保，债权人应该对房屋情况做基本调查，债务人是否离婚，离婚协议有没有对该房屋的归属进行约定等。银川中院的案例（2024）宁01民终2758号显示，正因为债权人没有做这些功课，导致债权实现困难重重。

7、债权人用于抵债的债权利息不能超过法律规定的上限。

8、即使生效判决确认债务人已经履行交房义务，在抵债房没有过户情况下，债权人仍可以起诉旧债。

9、债权人需要准备相关证据，首先，旧债证据，借条、股权转让合同、债权转让协议、付款凭证、承包合同、工程款结算单等证明债权证据；其次，新债证据，以物抵债协议，商品房买卖合同；最后，选择权证据，催告通知、房屋被抵押、查封、冻结、拍卖、被他人占有、债务人破产、抵顶商品房未办理预售许可证、抵顶房屋被另案执行等证明协议无法履行。

三、债务人诉讼策略

1、审查协议中有无禁止性条款，流质条款、无权处分都可能导致协议无效。

2、审查债权人起诉的基础法律关系是否错误。

3、审查抵债房屋是否无权处分，有没有得到权利人的授权，房屋受让人是否符合善意取得原则。

4、审查债权人起诉主体是否适格，旧债是否属于债权人。

5、审查双方是否达成抵债合意，以房抵债协议有没有详细约定抵债房具体信息，楼层、楼号、面积、价格等，抵债房有没有被查封冻结，有没有办理预告登记，抵债协议能否履行。

6、审查协议约定的债权是否到期，抵债金额是否确定。

7、审查债权人用于抵债的债权利息是否超过法律规定的上限。

8、协议履行过程中，审查债权人是否存在过错，如，债权人在行使选择权时有没有提前通知债务人，再比如，协议生效前，抵债房是否存在他项权，抵押、担保、租赁、处分等，但债权人未尽审慎义务。

9、债权人主张工程款优先受偿权，审查债权人的权利是否过期。

10、审查债权人行使选择权是否具备条件，如果债权人在行使选择权后，因为执行未果，或者因为抵债房价值下降，债权人不能再行使选择权。

11、在抵债房不存在查封、抵押等协议不能履行的情况下，审查债权人解除协议的理由是否成立。

四、问题

1、当事人在诉讼中达成以物抵债协议，要求法院出具调解书，可否？如果不可，理由是什么？如果可以，调解书有什么作用？

2、以房抵债协议能否适用异议复议规定第28条、第29条，可以对抗金钱之债的执行？

3、人民法院作出的以物抵债裁定，是否属于可以直接导致物权变动的司法文件？

4、从人民法院作出的以物抵债裁定因送达当事人生效到办理变更登记前，如果登记簿记载的名义权利人将房屋转卖他人，受让人是善意的，能否基于善意取得制度取得所有权？

5、在签订以物抵债协议的债务人企业破产的情况下，管理人能否基于《企业破产法》第18条的规定享有决定合同解除或者终止履行的权利？

五、法律依据

1、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》合同编通则若干问题的解释

第二十七条债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。

债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。

债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的，依据本解释第十九条的规定处理。

第十九条以转让或者设定财产权利为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；因未取得真正权利人事后同意或者让与人事后未取得处分权导致合同不能履行，受让人主张解除合同并请求让与人承担违反合同的赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

前款规定的合同被认定有效，且让与人已经将财产交付或者移转登记至受让人，真正权利人请求认定财产权利未发生变动或者请求返还财产的，人民法院应予支持。但是，受让人依据民法典第三百一十一条等规定善意取得财产权利的除外。

第二十八条债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。

当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。

当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。

2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

第六十八条债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。

债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。

3、最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

最高人民法院

2023年4月20日

4、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）

第四十一条承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

5、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022修正）

第四百九十一条拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

6、中华人民共和国企业破产法

第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

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