很多人在购买不动产后，关注点在于验收和交付，出于节省税费等原因，往往忽略了办理不动产权证。结果，住了几年甚至十余年后，不动产突然被法院贴上封条，通知即将被拍卖不动产，这样的“噩梦”并非虚构，而是许多购房者可能遭遇的现实危机。以本所郁明娴律师代理二审改判的案件为例，展开分析。

2008年5月，王某向南京某房地产开发有限公司（以下简称地产公司）购买了住宅。2016年1月，因家庭生活需要，王某全款向地产公司购买了1号车位，王某付款后便联系地产公司的业务员办理登记过户，但业务员称王某房屋在南苑，车位在北苑，过户可能存在障碍，便让王某等其通知。2016年5月，因家庭生活需要，王某从其他业主处又购买了本小区的2号车位并办理了过户手续。2016年1月，王某付完全款后，一直使用两处车位，期间曾多次联系地产公司业务员办理过户登记，但地产公司均未协助其办理变更登记。

2019年6月，区法院根据某建工集团公司的申请，作出民事裁定：查封、冻结地产公司名下价值5000万元的财产（包括王某此前向地产公司购买的车位）。王某以其系车位所有权人提出执行异议，区法院经审查后裁定驳回异议请求。

王某不服该裁定，自行向区法院提起案外人执行异议之诉，经过一审审理，判决驳回王某的诉讼请求。

王某的执行异议和案外人执行异议之诉均告失败，几乎陷入绝望，在上诉期间决定委托本所代理二审阶段。经过郁明娴律师代理，提供关键的新证据和法律的精准适用，二审阶段成功改判，撤销原一审判决，改判不得执行王某不动产。

（一）明确不动产未能完成过户的责任主体。

在前期的执行异议和案外人执行异议之诉中，关于不动产未能完成过户的责任主体，王某未能明确说明，并提供了不利于己方的证据，误导了法院裁判。二审中，通过律师代理，指导其搜集了新的证据，充分阐述清楚王某购买不动产经过以及未能过户的直接原因。本案中，王某付款后即主张过户，因地产公司单方告知过户存在障碍而未能办理，后续多年持续催告仍遭拖延，新证据能够证明非因王某自身原因未办理过户登记，其已具有排除强制执行的民事权益，符合“非因自身原因未登记”的法定要件。

（二）当事人付款情况及购买使用情况。

虽然建筑区划内的车位不同于居住的商品房，但车位依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展，在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的今天，车位使用权与业主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言，一定数量的车位的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益，该利益应当受到法律保护。王某提供的证据已注明其已购买了案涉车位，并且已支付了全款、占有和使用，该车位已属于居住该房屋所必需的生活需要，已不属于被执行人地产公司的责任财产。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条和第二十九条是针对金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议的依据，关键不同点在于前者针对被执行人名下不动产，后者针对主体是被执行的房地产开发企业名下的商品房。结合王某情况，更应适用第二十八条。

在实务中，第二十八条亦有很多争议焦点。如签订的书面买卖合同，是须经不动产部门登记备案的销售合同，还是与地产签的合同即可，是否包括预约合同，款项支付是全款还是贷款，是否存在代付等情况，不动产的使用主体，以及业主拥有2个或以上车位等情况，具体的法律适用需要结合案件情况进行区分。

（一）一审败诉关键因素

王某自行诉讼期间，未能充分举证证明过户责任主体，亦未精准主张车位作为住宅配套设施的居住权益属性，导致法院未认定其享有足以排除强制执行的民事权益，未能适用专门保护不动产买受人的法律条款。

（二）二审改判核心支撑

1. 证据层面：代理律师补充提交关键新证据，包括车位付款凭证、历年催告地产公司过户的沟通记录（短信、通话录音等）、小区物业出具的长期占有使用证明等，形成完整证据链，证明交易真实性、付款完整性、占有合法性以及未过户无过错。

2. 法律适用层面：精准援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，明确规划内车位可适用不动产买受人排除执行规则，强调车位对业主居住权益的保障功能，论证王某权利的优先性。

（三）案件启示

执行案件是人民法院运用国家的强制力量，在负有义务的一方当事人拒不履行义务时，强制其履行义务。其核心是强制被申请人履行义务，执行被申请人的财产。本案中业主在购买车位后，将交付视为过户，忽略了不动产物权登记生效主义，导致了纠纷的产生。对于业主而言，购买住宅配套车位后应及时要求办理过户登记，留存交易凭证、沟通记录等关键证据，遇开发商拖延过户时需持续催告并固定证据，避免因证据不足丧失权利保障。在诉讼过程中，如果未委托专业律师，提供证据和法庭陈述时，要注意结合事实和法律规定，避免做出不利于己方的陈述。

律师简介：

郁明娴律师，北京中银（南京）律师事务所党总支委员、第二党支部书记、高级合伙人、管委会委员；南京市律师协会社区法律顾问委员会副主任。获得南京市律师行业“优秀党员律师”、“金牌巾帼律师”、鼓楼区三八红旗手、南京市优秀村（社区）法律顾问等荣誉。理论功底扎实，擅长公司法律事务、合同纠纷、破产清算，善于与人沟通、分析案情、调解谈判。

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