案件索引：

2021年12月20日  江苏省南京市建邺区人民法院  一审 （2021）苏0105 民初4893号

2022年7月8日  江苏省南京市中级人民法院  二审 （2022）苏01民终4632号

2025年7月4日  江苏省高级人民法院  再审 （2024）苏民再334号

一、案件梗概

2016年9月29日，买受人与房主签订《借款协议》，约定房主将名下一套拆迁安置房（以下简称“案涉房屋”）以借款方式出售给买受人。协议约定，买受人分四期支付购房款，签约当日支付5万元、10月15日支付30万元、10月31日支付51万元，过户时再支付尾款20万元。协议签订当日，房主便将案涉房屋及水电燃气卡、门禁、钥匙、验房表、住宅使用及质量保证书等手续交付给买受人。买受人按约支付前期款项，共计86万元。

2019年4月1日，案涉房屋产权登记至房主名下，随后房主将产权证交付给买受人。自2021年5月9日起，案涉房屋具备过户条件后，买受人多次催告房主办理过户手续，但均未果。

2021年5月12日，房主以案涉房屋作担保，向抵押权人借款110万元，并于次日办理抵押登记手续。房主向抵押权人提供2019年10月16日补办的产权证。2021年5月17日，抵押权人向房主转账110万元。抵押权人办理抵押登记时，案涉房屋的登记信息上未显示存在抵押或权利限制。

2021年5月26日，买受人向一审法院提起诉讼，要求房主和抵押权人立即办理案涉房屋不动产抵押登记注销手续；房主在抵押权注销登记完成后，协助将案涉房屋变更登记至买受人名下。

二、裁判结果

南京市建邺区人民法院作出（2021）苏0105民初4893号民事判决，判决房主及抵押权人于判决生效之日起十五日内，共同办理案涉房屋的不动产抵押登记注销手续；房主于上述抵押权注销登记完成后三日内，协助将案涉房屋过户登记至买受人名下（买受人需同时支付购房尾款20万元）。抵押权人不服，提起上诉。南京市中级人民法院以（2022）苏01民终4632号民事判决驳回上诉、维持原判决。抵押权人仍不服，申请再审。江苏省高级人民法院裁定提审本案。再审过程中，抵押权人与买受人达成和解协议，并申请撤回再审申请。

三、法律分析

本案一、二审判决支持买受人诉讼请求的理由，是认为房主将已出售的房屋进行抵押，构成无权处分。而抵押权人未尽到审慎注意义务，不符合善意取得的要件，故不构成善意取得。再审法院显然不同意这一观点。对此，我们认为：

1.买受人与房主之间的房屋买卖合同关系，不影响物权法层面房主作为所有权人的法律地位

根据《民法典》第209条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，也是物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，以及物权依法获得承认和保护的依据。《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这意味着不动产物权变动与合同效力是两个独立的法律事实。在房屋买卖合同中，合同有效仅产生债权请求权，买受人可据此要求房主履行交付房屋、办理过户登记等合同义务。在完成房屋过户登记前，房主作为不动产登记簿上登记的权利人，仍是法律认可的所有权人。因此，买受人与房主之间的房屋买卖合同关系，不影响物权法层面房主作为所有权人的法律地位。

2.买受人基于房屋买卖合同占有使用案涉房屋，不能产生不动产物权变动的法律效力

从法理上讲，占有人对其占有的保护权能，可以达到与所有人对占有之保护相当的强度。虽然基于债的相对性，债权人地位平等，但占有的权利具有排他性。当占有与本权结合时，它还包含了一定程度的权利归属内容，例如可以主张权益受损的不当得利。这使得占有大大超越了债权的权能范围。债权是相对权，通常只能向债务人主张；而占有人可以主张所有人对其所有物所能主张的权利，具有排他性，可以向任何第三人主张。因此，从这个角度看，占有人的权利具有一定的对世权性质。

占有可以表彰本权，具有保护本权的机能。因此，买受人可以凭借其占有来保护其债权。同时，根据占有强化本权的机能，买受人的占有是基于与出卖人之间的债权关系，属于有权占有。这种有权占有可以对抗出卖人作为所有人的物权。买受人的债权，正是通过出卖人的交付占有而得到了强化。

但是，买受人基于房屋买卖合同对案涉房屋的占有使用，不能对抗不动产物权登记制度，不能产生不动产物权变动的效力。最高人民法院（2021）最高法民再249号（人民法院案例库 入库编号：2023-07-2-144-002）一案认为：“占有是对物的一种事实上的控制与支配，其本身不产生物权变动效力。”“买卖合同仅具有债之效力，基于债的相对性，合同当事人不得以之对抗合同以外的第三人。故在‘一房二卖’的情况下，如出卖人已将房屋所有权转移登记至在后买受人，则在前买受人纵然已占有该房产，在后买受人亦得基于所有权向其提出权利主张。在前买受人虽可基于买卖合同向出卖人主张包括占有在内的合同项下权利，但不得依据该合同对抗已经办理了权属登记的在后买受人。对于办理了权属登记的在后买受人而言，其取得了物权，当然对房屋享有占有、收益等物权权能，合同并不能成为在先买受人对房屋占有的法律根据。”

基于上述分析，房主将已出售但未办理过户登记的房屋进行抵押，属于有权处分。由于善意取得制度的适用以无权处分为前提，因此抵押权人取得房屋抵押权，无需依赖善意取得制度。

律师简介：

左广红律师，北京中银（南京）律师事务所劳动与社会保障法律业务部主任、南京律协鼓楼分会争议解决研究中心副主任。左广红律师拥有执业医师资格证书、专利代理人资格证书，从事律师工作前曾在医疗临床一线工作多年。2008年从事律师工作以来，办理了大量医疗损害、合同纠纷、劳动争议类案件。

董昊律师，北京中银（南京）律师事务所高级合伙人，涉军法律业务部副主任。深耕涉军法律服务领域，为部队、军事机关及军属提供权益保障、纠纷解决、军民融合等专业支持。

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